通过近几年房地产市场发展的起起落落，逐步使消费者的购房热情趋于理性，人们对居住环境的要求越来越高，小区绿化成了广大购房者首要关心的问题，市场的需求要求开发商注重绿化。说到绿化就离不开花木，如金坛市花木产业区域化生产格局初步形成，现有花木品种1000多个，种植总面积达32.9万亩，是全省规模最大花木产区；市场交易日益活跃，仅夏溪花木市场去年就实现交易额98.8亿元，位居国内花木市场首位，全国95%的花木生产基地在此设有交易点。面对如此繁荣的花木市场，园林绿化行业的规范发展显得尤为重要，房地产企业在绿化成本中的涉税风险日益凸显。

　　一、绿化成本的产生及演变趋势

    当前，消费者对于购房变得更加理性和成熟，对于房子的要求，也渐渐由价格转移到了品质上，园林绿地是房地产开发项目投入使用后一直服务于居民生活的主体，在环保意识日趋高涨的今天，其越来越被消费者所关注，有时甚至成为消费者是否购房的决定性因素之一。据搜房网对消费者的一份调查报告显示：在关于绿化景观方面，43%的受访者表示小区的绿化景观对其购房决策很重要；43.7%的受访者表示较为重要；10%的受访者表示一般；仅有3.3%的受访者表示园林绿化对其购房决策无影响。可见，超过86%的受访者对于房地产的绿化品质要求较高，绿化工程对消费者购房决策极为重要，是房地产项目开发强有力的卖点之一。未来的绿色建筑小区中，“绿化”将不仅是一个铺草坪的概念。《江苏省绿色建筑评价标准》中规定，住区的绿化率不低于30%，人均公共绿地面积不低于1平方米，要根据当地的气候条件和植物自然分布特点，栽植多种类型植物，要乔、灌、草结合构成多层次的植物群落，每100平方米绿地不少于10株乔木，且栽种移植的树木成活率要大于90%。房地产企业要吸引消费者的眼球，就必须要在小区绿化上做足功夫，寻求卖点。

　　二、绿化成本的涉税风险点分布

    对于房地产企业来说，绿化成本主要涉及土地增值税和企业所得税，其涉税风险主要分布在以下三个方面：

　　（一）虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实等的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用3%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（2）虚开绿化用苗木发票。绿化苗木大多来自于农民的自产自销，享受着国家给予的税收优惠，因此企业往往利用农民自产自销苗木开票不用缴税的特点，虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润、偷逃企业所得税。

　　（二）利用关联企业扩大土地增值税扣除项目金额。基层税务机关在对房地产开发企业进行土地增值税清算时，发现有房地产企业利用关联交易扩大土地增值税扣除项目金额，侵蚀土地增值税计税依据，以达到少缴土地增值税的目的，且通过关联企业进行运作，手段也相对比较隐蔽。其采取的主要手段：一是虚报扣除项目。利用相关联的建筑安装企业，通过虚构绿化、基础设施、隐蔽工程等，虚构、虚报扣除项目，减少土地增值税税额。二是扩大项目金额。虽然签订总额包干合同，但在施工环节新增项目，并在决算付款时以新增项目名义调高决算金额。

　　（三）利用“甲供材”，构筑逃税“防空洞”。在建设项目工程中，建设单位（甲方）自购主材已较为普遍，通常称为“甲供材”，部分项目“甲供材”比例占到工程造价的40%～60%，因为它既能降低工程成本，又能保证材料质量，可谓一举两得。近来，从税务稽查和土地增值税清算中发现，如果税收征管不到位，它会成为税收征管的盲区，造成“甲供材”税款流失，导致工程造价不真实，主要表现在如下几个方面： -一是建设单位将“甲供材”直接列入成本，造成税款流失。按照建设工程计价程序规定，工程造价包括直接费、间接费、利润和税金。“甲供材”是直接费的重要组成部分，也是税费计取的重要基数，建设单位将“甲供材”直接计入工程成本，减少计价程序的直接费，目的是逃避“甲供材”应承担的税金，降低工程造价。二是“甲供材”进入工程计价程序计税，但施工企业以结算价开具建安发票，导致税款流失。按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条“纳税人从事建筑工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括所用原材料及其他物资和动力价款在内”的规定，施工企业应以工程总价开具建安发票，建设单位在价款结算中将“甲供材”扣除。实际操作中施工企业以扣减“甲供材”后的结算价款开具发票，不仅少交相关税费，还截留了建设单位“甲供材”税金。三是甲供材重复列支。房地产开发企业购入的甲供材在已经计入开发成本的情况下，关联企业按不扣除甲供材部分开具建安发票，造成重复列支开发成本，计算扣除项目时重复扣除。

　　三、如何进一步防范涉税风险

　　积极开展涉税风险友情提醒服务，防患于未然。全面建立“以促进税法遵从为目标，以风险管理为导向，以信息管税为依托，以分级分类管理为基础，集约服务、统筹评估、分类管事、专业稽查”的税源管理新模式。

　　（一）加大税法宣传力度 提高企业纳税遵从度。注重税法宣传的科学性和贴近度，利用政策解读会、纳税人之家等多种平台，形成多层次、全方位、切入性强的宣传网络，定期将新的税收政策及时宣传到位。使纳税人知法、懂法、守法，降低税收征管难度，减少征管阻力，增强纳税人依法申报纳税的自觉性。通过召开座谈会、发放《征求意见表》等形式，听取和收集房地产开发企业对地税工作的意见和建议，增强征纳之间的互信，提高纳税遵从度。

　　（二）扩大综合治税范围 改变信息不对称状况。根据《江苏省地方税收征管保障办法》的相关要求，在现有保障网络的基础上，不断扩大综合治税范围。针对绿化工程的花木基本都是当地自给自足的特点，对辖区内花木的种植地点、面积、花木种类、纳税情况等进行全面评估，并登记造册，实行花木经营备案制度，不管是绿化工程行为，还是销售苗木行为，均要实行备案制度，从而延伸税收管理的触角，由事后管理变为事前管理，及时传递和共享信息，共同治税。

　　（三）构建成本费用模型 推进税源专业化进程。建立健全房地产行业分析监测数学模型，然后再由表及里、由浅入深、由点到面逐步深化。通过数学模型，税务部门只要按归集标准对各项指标进行采集，逐项输入房地产开发企业的楼型、成本、费用等方面的基本信息，模型就能迅速分析诊断出各项指标是否合格，初步断定该企业在成本费用上是否存在涉税问题，具体问题的可能发生环节，以及大致的问题种类和方向，从而可以根据发现的异常情况，有针对性的开展管理活动，减少了管理的盲目性，有效提升了税源专业化管理的精度和深度。

   （四）严格规范税收征管 严厉打击偷逃税行为。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。“甲供材”只是材料的采购方式发生了变化，但其构成工程造价的性质和计税依据并没有改变。为此我们建议，税务部门在税收征管中一定要重视对工程计价程序的审核，对“甲供材”直接进入成本的，责令建设单位、施工单位全部补交；对施工单位按结算价开据发票的，责令施工单位补交，并给予处罚，以维护税法的严肃性。