房地产企业规范性差，税收问题比较突出，纳税检查难度较大，经验不足的检查人员往往感到无从下手。在此，将我们在实际工作中积累的点滴经验与相关税务工作人员进行交流，共同提高。我们认为，对房地产企业进行纳税检查，以下几个方面检查应引起足够重视。

　　一、对企业注册资本及股权变化的检查

　　首先，索取企业的章程及有关协议，查明企业资本构成情况。包括公司是如何设立的，都有哪些股东；了解其股本结构，是自然人股东还是法人股东；是现金出资还是实物出资，货币资金从何而来；对照实收资本账簿，查看公司的股权是否发生变动情况；检查历年的资本公积和盈余公积是否存在转增资本情况，是否涉及投资人未缴纳个人所得税问题。如果是法人投资，必须到对方进行调查，检查是否真正进行了投资，是否存在投资人与实际出资人不一致的情况。涉及股权变化的，要查清股权变化的原因，股权变化是否存在股权转让问题，股权转让所得是否涉及个人所得税和企业所得税，投资人是否用未分配利润对外投资或用于其他支出而未缴纳个人所得税。

　　二、对往来资金的检查

　　重点检查“预收账款”、“应付账款”、“其它应收款”、“其它应付款”等账户。

　　对预收账款的检查主要是检查核实企业的预收账款是否及时结转收入，有些预收账款是否挂在“其它应付款”里而未及时缴纳营业税金及附加、土地增值税。

　　对“应付账款”的检查主要核实应付账款的实质是什么，是否是企业以前年度应付而付不出的款项，尤其是改制企业，改制以前的应付款项往往是付不出去的或者企业虚构的应付款，应要求企业及时并入当年应纳税所得额，涉及款项较大的需要到对方企业调查或协查核实业务的真实性。挂“应付账款”的款项是否已计入“开发成本”而未取得合法票据，应要求企业及时做出纳税调整。

　　对“其它应收款”的检查，重点核实企业应付的真实原因是什么，要列出企业往来款项情况，对金额较大的必须到对方企业进行落实，往来款项之间是否涉及交易或其它经济利益，是否存在涉税问题，必要时到银行或其它金融机构调查企业资金往来情况，查询其对账单，核实企业归还资金时是否有大于本金而收取资金占用费的情况。

　　三、符合以下完工条件之一应结转收入但未结转收入

　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　检查方法：查阅《竣工验收报告》或到所属建设工程质量监督站调阅，核实项目竣工备案登记时间。

　　2.开发产品已开始投入使用。

　　检查方法：到物业公司查阅物业交接手续——发钥匙记录；到楼盘现场察看业主入住情况；抽查未售的房屋是否有已入住的情况。

　　3.开发产品已取得了初始产权证明。

　　检查方法：必须到房地产交易市场调阅产权登记情况，核实该项目初始产权登记情况与业主办理产权情况。初始产权是指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记，新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记；对于购房人来说，开发商初始产权登记办理完毕就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。因此，此环节掌握取得初始产权或购房人的任一房屋权属证明都可作为收入实现的标志。

　　四、应把发票的检查作为对成本检查的重点

　　房地产开发企业的开发成本按成本计算对象进行归集，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套费和开发间接费用六大项。对照六项费用，审核开发成本的真实性与合法性，将施工合同、工程预决算书、取得发票相比对，查找疑点，对涉及金额较大的施工方必须进行外调，将施工方的入账收入情况、发票开具情况与房地产企业取得的发票情况进行核实，看有无虚列成本情况，还要对上述六项成本费用与同类性质的房地产企业进行比较，看其差异有多大，对差异额较大的就要进行细查，究其原因，从而查明是否有虚列成本问题。

　　五、对预提费用的检查

　　1.检查“开发成本——建安成本”、“应付账款”中出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的建安成本，与《建安工程合同》中约定的工程价款进行比对，其未取得发票部分可以按最高不得超过合同总金额的10％在开发成本中预提，超过部分随已售面积结转的成本不允许税前扣除。

　　2.检查“开发成本——配套费用”、“预提费用”，对存在已预提的尚未建造或尚未完工的公共配套设施费用，查阅预算造价合同、售房合同、协议或广告、模型，对相关资料中未明确承诺建造且不可撤销的配套或按照法律法规规定不符合配套建造的条件及不合理预提的建造费用而加大的成本不允许结转成本。

　　3.检查“开发成本——开发间接费用”、“预提费用”中预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金），如已经超过在开发项目完工后的2个纳税年度、逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应调整单位计税成本。

　　六、对借款利息的检查

　　1.检查“财务费用”与“开发成本”明细帐，通过与《借款合同》比对、对照银行存款支付利息记录核实借款费用的真实性与准确性，对开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益而虚增的财务费用应调增应纳税所得额。

　　2.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　3.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　4.向个人的借款，其利息支出如企业能提供与个人之间真实、合法、有效且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为的借款合同，个人所得税及营业税及附加完税证，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分，准予扣除。